3258 ユニゾ株主総会 質疑応答メモ(2018年6月20日開催)

ユニゾホールディングスの株主総会が2018/6/20 10:00から開催されました。

増資で有名なユニゾさんです。

新幹線にホテルユニゾの広告が貼ってあるので知っている人も多いかと思います。

場所は六本木グランドハイアット東京3階「グランドボールルーム」

業績は素晴らしいです(3258 ユニゾ 会社業績

でも毎年増資しているのでEPSは上がらず。

業績の伸びと共に有利子負債も伸びてます。

三年連続増資ということで、さすがにお怒りの方がちらほら。

だいぶ含み損な方が居らしたようで、しきりに叫んでいました。

議長(小崎社長)に静粛にとなだめられる場面も笑

事業報告他30分、質疑応答30分ぐらいで終了。

質疑応答は途中で打ち切りということなく、他に質問ありませんか、と最後まで対応する気があって好印象です。

気になったのは壁際に社員がずらっと座っていたことぐらいかな。暇か。

回答は小崎社長も答えていましたが、財務系は香村常務、他は山本専務に振ってました。

質疑応答(要約)

Q1-1.八重洲ビル。再開発の状況はどうなっているか?
(山本専務)
八重洲の再開発については2013年3月に再開発協議会が準備組合に移行し、現在は準備組合が中心となって再開発の事業計画の検討を行っている。
当社においては経済合理性に即して検討していく。

Q2-1.増資。3年連続で公募増資しているが、第3次中期経営計画を作った時点で増資も計画に入っていたのか?
(山本専務)
2016年度は850億円の投資計画だったが1300億円の投資、今年度は800億円の投資計画。
(以下、Q2-2とQ2-3の内容を話していた。計画に入っていたかどうかに答えていなかった。後で計画していた訳ではない旨の回答ありQ7-1。)

Q2-2.最近は株主還元策として自社株買いする企業が多いが、貴社は真っ向から対立している。どういう考えでいるのか?
(山本専務)
公募増資によって自己資金が拡充され、財務基盤の強化に寄与する。
安定配当と自己資本の充実のバランスをとっていくことが基本的な資本政策。
自己株式の取得・消却は現時点では考えていない。

Q2-3.早い段階で公募増資に応募した株主ほど割を食っているが、どのように報いていくのか?
(山本専務)
引き続き優良収益物件を着実にポートフォリオに加えていくことが収益基盤の強化となり、株主価値の向上に繋がるものと考えている。

Q3-1.高値5100円だったのが今は2100円。株価対策はどうするのか?
(山本専務)
グローバルに成長することを目指して収益の着実な向上に取り組む。
もっと理解してもらえるようIR活動頑張る。

Q4-1.3年連続増資すれば株価下がる。もっと市場の声聞け。経営者は市場に向き合う必要があるが、株価対策についてどう考えているのか?
(小崎社長)
これまでの10年間の収益・財務内容の状況から、増資が必須だったことは理解していただけると思う。
収益の今年度目標は100億弱、含み益は1800億と10年間で10倍以上になっている。
こういうことを含めて、海外を含めた投資家に弊社の良さを発信していく。

Q5-1.公募増資。PBR1倍を切っていて行うのは合理的なのか?
(山本専務)
第3次中期経営計画を着実に推進していくために増資を決定したので、理解してほしい。

Q6-1.配当利回り3%を超えているのに(株価が)芳しくない。何かできないのか?
(小崎社長が回答)
収益・含み益の状況などをふまえて、投資家の皆様により良く説明していきたい。

Q7-1.増資。単年度毎に資金需要をみながら増資を決定していった旨の回答(※実際にはそのような回答はない)があったが、今後も資金需要をみながら公募増資をやっていくのか?
(小崎社長が回答)
マーケットの状況が良かったため、第2次中計、第3次中計を遥かに上回る投資を行った。
そのために3年連続になったと理解して頂きたい。
単年度の資金収支だけで判断している訳ではない。
(追加で質問:中期経営計画の中で増資は決まっていたのか?)
中期経営計画の通りなら増資は行っていないと思う。

Q8-1.他社では公募で株価が下がった後の総会で、株価を下げるような公募はやらないと明言した所があった。参考にして頂きたい。
(小崎社長が回答)
貴重な意見ありがとう^^

Q9-1.有利子負債の多さをどう考えているか?
(香村常務)
当社はみずほ銀行をはじめとしたメガバンクと良好な関係にある。
また、信託銀行や地方銀行、海外金融機関など幅広い金融機関からの資金調達体制を構築している。
この低利かつ安定した資金調達力が我々の強み。
また、2015年から社債による資金調達も開始した。
多様化・強化に努めていく。

Q9-2.現在は含み益がたくさんあるが、経済には波がある。不況になった際の考え聞かせて。
(小崎社長が回答)
キャピタルリサイクルを国内は始めており、海外も今後は行っていく。
ポートフォリオの入れ替えにより資産の耐性をつけていく。
※キャピタルリサイクル:投資⇒回収⇒再投資

Q10-1.営業外費用67億払っているが、不況になると利息で苦しくなるのではないか。自己資本比率も10%で低く、長期でみると危ないのでは?
(小崎社長が回答)
我々も今の不動産市況は内外ともにかなりピークに来ていると理解している。
金利が上がってきていることも理解している。
そのため、1年前には米国金利の上昇を想定して、80%ほどスワップを掛けて金利の固定化を行っている。
従って、今年の夏場以降は米国金利が上がっても支払い利息は増えないよう手立てを打っている。
キャピタルリサイクルを開始して資産内容を更によくしていくなど、将来に備えて行動している。
※金利スワップ:固定金利と変動金利を交換(スワップ)するデリバティブ契約

Q11-1.現預金が451億あるが多すぎないか?
(香村常務)
新規投資のための流動性確保、資金の効率化を勘案して、適切な維持に努めている。

「3258 ユニゾ株主総会 質疑応答メモ(2018年6月20日開催)」への2件のフィードバック

    1. ああ、なるほど。スワップっぽいですね。
      コメントありがとうございます。
      修正しました。

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